Em 11 de outubro de 2024 ocorreu o GRI Data Center Summit 2024, um evento para discutir oportunidades em relação ao setor de Data Centers no Brasil. Segundo o GRI Club, este evento reuniu os principais players de infraestrutura, energia e real estate interessados neste segmento para analisar desafios como o custo da energia, regulamentações, estrutura imobiliária e outros aspectos, além de oportunidades e apetites para investimentos.
Como estimativa, a Associação Brasileira de Data Centers espera que o mercado de Data Center ao menos triplique até 2030, estimulado principalmente pelos avanças da inteligência artificial e a migração para operações em nuvem.
Entretanto, seria o Brasil uma localização favorável para essa indústria? E como os Fundos Imobiliários podem se beneficiar desse mercado? Neste artigo vamos conhecer esse mercado de Data Centers e discutir suas vantagens e desvantagens considerando o Brasil e os Fundos Imobiliários discutidas no GRI Data Center Summit 2024.
O que são Data Centers?
Data Centers são locais físicos para armazenamento de computadores e outros hardwares necessários a computação. Para empresas com grandes demandas computacionais esse espaço é muito mais do que uma única sala refrigerada, podendo ter o tamanho de um galpão logístico. Além disso, empresas de grande porte podem ter a necessidade de distribuir esses ambientes, possuindo diversos Data Centers espalhados pelo mundo.
Segundo a AWS, os Data Centers trazem diversos benefícios, como: fontes de alimentação reservas para gerenciar quedas de energia, replicação de dados em várias máquinas para recuperação de desastres, instalações com temperatura controlada para prolongar a vida útil dos equipamentos e implementação de medidas de segurança em um único local para conformidade com as leis de dados. Contudo, diante desses benefícios existem diversos desafios a serem encarados. São alguns deles:
- Geração de energia para alimentação e/ou gerenciamento de quedas de energia para computadores de alto desempenho e seus componentes;
- Espaço para várias máquinas, bem como para os sistemas de refrigeração e de geração e gerenciamento de quedas de energia;
- Sistemas eficientes de refrigeração;
- Implementação de diversos sistemas de segurança, como portas de entrada com controles, uso de câmeras, aplicação de normas de segurança, entre outras possibilidades;
- Infraestrutura especial para passagem de cabos de rede e de energia, sem que os cabos de energia interfiram na rede, e de forma organizada, para permitir agilidade em manutenções.
Agrupando todos esses desafios, enxergaremos um ainda maior: os investimentos para desenvolver e manter um Data Center são altos. Vendo por outro ângulo, essa questão dificulta a entrada de concorrentes no mercado.
Data Centers no Brasil
O Brasil é atualmente o maior hub de Data Centers da América do Sul. Suas maiores vantagens são a quantidade de terrenos disponíveis e a geração de energia por meio de uma matriz limpa e diversificada.
Entretanto, a conectividade longe de grandes centros, como Rio de Janeiro e São Paulo, é um gargalo. Enquanto a indústria segue rumo a criação de Data Centers menores e distribuídos, o Brasil ainda não consegue garantir o atendimento da conectividade em todo seu território.
Outro problema é a escassez de mão de obra qualificada para operação e manutenção de Data Centers no Brasil.
Contudo, na opinião dos executivos presentes no GRI Data Center Summit 2024, o maior desafio para o Brasil se tornar um importante hub de Data Centers no cenário global é a legislação sobre a inteligência artificial. O Projeto de Lei nº 2338/2023 ainda não foi aprovada, mas contém detalhes como a necessidade de supervisão humana no ciclo da inteligência artificial, o que demandaria mão de obra específica, e uma descrição de inteligência artificial que poderia ser aplicada a recursos básicos do computador. Enquanto o Brasil não for capaz de definir a legislação, investidores não se sentirão totalmente seguros para desenvolvimento de Data Centers.
A alta carga tributária para importação de unidades de processamento gráfico, importantes tanto para renderização de imagens quanto para o cálculo de matrizes complexas, é outra dificuldade brasileira.
Por fim, estamos falando de um setor ainda incipiente na América do Sul. Logo, o aumento da demanda por Data Centers gera uma boa chance de o Brasil se tornar um grande hub caso os problemas sejam minimizados diante das necessidades da tecnologia e da humanidade.
Oportunidades para os FIIs
A tecnologia apresenta uma demanda crescente, com dificuldade de captar recursos via empréstimos e financiamentos para a criação de Data Centers. Nesse cenário, os FIIs são vistos como uma alternativa interessante para captação de recursos, desenvolvimento e gestão de imóveis de Data Centers no Brasil.
Os contratos de aluguel de Data Centers costumam ser atípicos, e variar entre 10 e 20 anos de duração. Além disso, os Data Centers são imóveis resilientes. Ou seja, são imóveis interessantes para os FIIs.
Para os FIIs as operações de Sale & leaseback são mais interessantes do que o desenvolvimento de Data Centers. Lembrando que nesse modelo o Fundo Imobiliário compra o imóvel do vendedor e este permanece como inquilino. Operações como esta ocorreram duas vezes com o FII ALZR11: na compra do Data Center da Scala, em Porto Alegre, e no Data Center de Santana de Parnaíba, alugado para a Sky.
Outra forma de aquisição de um Data Center é através do chamado Operational Expenditure Development. Nesse modelo o proprietário do imóvel faz parceria com o inquilino, separando riscos e responsabilidades inerentes ao desenvolvimento e à operação do ativo. Para os FIIs, esse modelo também é vantajoso, uma vez que dispensa aos FIIs a obrigação de uma mão-de-obra específica para Data Centers.
A demanda por Data Centers com baixa latência para a entrega de dados pode criar um mercado parecido com o last mile que conhecemos atualmente nos imóveis logísticos. Afinal, para diminuir a latência, existe a necessidade dos dados trafegarem rapidamente, serem processados e retornarem ao usuário. Para atender essa demanda, precisam existir Data Centers próximos aos grandes centros, os quais podem se tornar valiosos.
Concluindo, o setor de Data Centers no Brasil, conforme seu amadurecimento, promete se tornar um setor interessante para os Fundos Imobiliários.
O Brasil e os FIIs têm potencial para abrigar Data Centers
O Brasil possui capacidade de se tornar um grande hub de Data Centers devido:
- à sua matriz energética renovável,
- a quantidade de terrenos disponíveis para construção e
- à crescente demanda por este tipo de imóvel.
Em especial, devido à IA generativa, a energia nos Data Centers vem se tornando aspecto muito relevante, e o acesso à energia barata e renovável tende a se tornar uma vantagem competitiva.
Em relação aos Fundos Imobiliários, estes se mostram uma interessante forma de aumentar a disponibilidades de Data Centers no Brasil, diante da reunião de cotistas para compra. Para os cotistas é preciso considerar os riscos brasileiros relacionados à legislação e infraestrutura antes de optar pelo investimento em FIIs de Data Center, principalmente enquanto o mercado brasileiro não for maduro o suficiente em relação a esses imóveis.
Entretanto, aqueles que investem em um segmento antes de sua maturação podem ter ganhos relevantes com a valorização dos imóveis. Então, sugiro que você leia o relatório do GRI Club. Depois volte aqui e nos conte nos comentários a sua impressão sobre esse mercado.
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