A alavancagem é um procedimento utilizado para potencializar ganhos de investimentos por meio de empréstimos ou outros instrumentos financeiros. A alavancagem de FIIs possui exatamente esse objetivo e costuma ser utilizada quando o fundo imobiliário percebe uma oportunidade de compra, mas não possui dinheiro para tal.
Neste artigo vamos entender melhor porque os FIIs se alavancam, como eles fazem para se alavancar e quais os riscos e benefícios das alavancagens.
Por que fazer os FIIs se alavancam?
Por lei, os fundos imobiliários precisam distribuir 95% do seu lucro em forma de dividendos. Logo, as únicas alternativas para compra de um novo imóvel para o portfólio são:
- emissão de novas cotas;
- venda de um imóvel, com distribuição de 95% do lucro da venda e uso do restante para pagamento do novo imóvel;
- ou alavancagem.
Porém, o preço dos imóveis sofre influência dos ciclos econômicos. Da mesma forma, os FIIs também sofrem essa influência. Assim, quando os imóveis estão mais baratos, o preço das cotas dos fundos imobiliários também costumam estar mais baratos na bolsa de valores. Esse é um dos motivos que dificulta aos FIIs emitirem novas cotas nos momentos mais interessantes para compra de imóveis.
A venda de imóveis também não é simples, uma vez que estes não possuem fácil liquidez. Ou seja, como a venda de um imóvel geralmente leva tempo para ocorrer, essa opção não costuma ser útil quando uma boa oportunidade de compra aparece.
Sobra, então, a opção de alavancagem.
Como os FIIs podem se alavancar?
Os Fundos Imobiliários não podem simplesmente pegar um empréstimo para a compra de um imóvel. Assim, existem duas formas de alavancagem de FIIs possíveis:
- alavancagem via acordo de parcelamento com o vendedor, também conhecida por Seller Finance;
- alavancagem por meio de securitização de recebíveis, com a criação de CRIs.
No Seller Finance, o FII compra o imóvel e acerta com o vendedor o modo de pagamento ao longo do tempo. Dessa forma, o imóvel passa a ser considerado um ativo nos informes mensais do fundo. E o valor a pagar será um passivo incluso nas obrigações por aquisição de imóveis.
Já na securitização por recebíveis o fundo busca uma securitizadora para gerar um CRI. Os CRIs são certificados de recebíveis, ou seja, um título de renda fixa que representa um direito de um crédito ao investidor. Para a criação de um CRI, utilizam-se imóveis ou aluguéis de imóveis como garantia de pagamento. Ou seja, caso o Fundo Imobiliário não pague o CRI por algum motivo, terá que entregar a garantia como pagamento.
É interessante que os FIIs gerem CRIs com seus pagamentos casados ao pagamento dos aluguéis. Por exemplo, imagine que um FII comprou um imóvel e cobrará do inquilino deste imóvel um aluguel de cem mil reais por mês, por vinte anos. De outro lado, para a compra desse imóvel, ele gerou um CRI com pagamentos mensais de setenta mil reais mensais por vinte anos. Assim, quando o FII recebe o aluguel, parte desse aluguel vai para o pagamento do CRI, e a outra parte vira lucro e será distribuído como dividendo. Lembrando que essa distribuição precisa ser de pelo menos 95% desse lucro.
Quais os riscos e benefícios da alavancagem de FIIs?
Os riscos da alavancagem de FIIs se concentram principalmente na falta de dinheiro para pagamento do valor acordado. Esse risco pode surgir:
- pela inadimplência de um ou mais inquilinos,
- do mal casamento da dívida com os aluguéis,
- de indexação da dívida por uso de um indexador diferente, por exemplo, quando a dívida sofre reajuste através do CDI enquanto os aluguéis sofrem reajuste por meio de IPCA ou IGP-M;
- da impossibilidade da emissão de cotas ou venda de ativos para pagamentos da dívida, se o fundo contar com isso para o pagamento.
Um FII impossibilitado de pagar suas alavancagens pode acabar não conseguindo mais distribuir dividendos. Isso porque a alavancagem faz parte dos passivos e pode diminuir o lucro mensal do fundo caso algum dos problemas acima ocorra.
De outro lado, o maior benefício da alavancagem de FIIs é entregar retornos extras ao cotista. Além disso, para o gestor existe o benefício do crescimento do fundo, uma vez que muitos gestores são remunerados sobre o patrimônio líquido do fundo, o qual cresce a cada pagamento da alavancagem. Podemos listar como benefício, ainda, o aumento de imóveis no Fundo Imobiliário, o que contribui para o aumento da diversificação.
Entenda a alavancagem dos FIIs
É importante que o investidor entenda a alavancagem dos FIIs, sabendo o quanto eles estão alavancados e como essas alavancagens foram estruturadas. Só desta forma você poderá avaliar os riscos do fundo imobiliário.
Para calcular a porcentagem da alavancagem de um FII sobre seu patrimônio líquido, disponibilizamos uma calculadora aqui no nosso blog. Através da Calculadora de Alavancagem dos FIIs você conseguirá entender quanto do patrimônio líquido do fundo está comprometido com dívidas futuras.
Outros dados sobre CRIs e parcelamentos de pagamento de imóveis por Seller Finance você encontrará nos fatos relevantes os quais os fundos imobiliários disponibilizam sobre a compra de cada imóvel. Para encontrar esses documentos eu utilizo o site MundoFII. Na página de cada fundo no MundoFII você encontrará toda a lista de documentos do fundo.
*Agradecemos ao Fernando Nobile pelo auxílio na descrição do modelo Seller Finance descrito neste artigo.
