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A
Alavancagem: utilização de recursos de endividamento para melhorar resultados. Geralmente os fundos imobiliários pegam dividas de CRIs para tomar ações como a compra de um novo imóvel.
Área Bruta Locável (ABL): representa o espaço total disponível para locação. Pode estar ligado, por exemplo, ao espaço total disponível em um imóvel ou aos espaços locáveis de todos os imóveis de um FII.
B
Built-to-suit: construção sobre medida para atender os interesses do locatário. Os contratos de aluguel deste tipo de construção geralmente são atípicos.
C
Cap Rate: valor do aluguel anual de um imóvel dividido pelo seu custo de aquisição.
CRI: significa Certificado de recebíveis imobiliários. São títulos de crédito (dívida) para fins imobiliários onde um investidor empresta dinheiro ao devedor, geralmente uma empresa. Os CRIs são emitidos por instituições financeiras chamadas securitizadoras e possuem um bem ou conjunto de bens dados como garantia de pagamento. Caso a empresa que pegou o crédito não pague a dívida, a garantia é acionada e o investidor recebe tal garantia.
Contrato atípico: Contratos de aluguel diferentes do modelo padrão. Em FIIs os contratos atípicos são particularmente conhecidos por se estenderem por longos prazos (aluguéis de 10, 15, 30 anos ou outro período longo) e pelas multas acordadas em caso de distrato (em muitos casos a multa equivale a todo o valor do aluguel esperado pelo tempo de contrato definido).
Contrato típico: são contratos de locação tradicionais, com cláusulas e termos previstos em lei.
Cota: o menor pedaço de um fundo imobiliário disponível para compra e venda na bolsa de valores. O mesmo termo é usado também para ações.
Cotista: a pessoa que possui ao menos uma cota de um fundo imobiliário.
Custo de reedição: Custo de reprodução menos o valor da depreciação física do imóvel.
Custo de reprodução: Custo de construção de um imóvel caso ele fosse construído hoje.
D
Depreciação física: perda de valor do imóvel referente ao desgaste do mesmo.
Dívida bullet: dívida que não é paga em parcela, mas sim em um pagamento único, com data estipulada para o seu vencimento. Seu pagamento é corrigido pelos juros acordado, de forma composta, desde a tomada da dívida.
Dividendo: distribuição dos lucros auferidos pelo fundo imobiliário. Os FIIs são obrigados a pagar pelo menos 95% de seus lucros aos cotistas. A maioria dos fundos realiza esse pagamento de forma mensal.
E
F
FFO: sigla para Funds From Operations. Essa métrica compreende o resultado operacional líquido do portfólio de um FII, considerando o valor recebido de aluguéis, mas sem considerar ganhos de capital. Desta forma, através dela o investidor consegue mensurar quanto o FII deverá pagar de dividendos recorrentes.
Flipagem: A flipagem é o movimento de vender suas novas cotas na data de integralização de cotas de uma emissão do fundo imobiliário (ou após essa data), em busca de um ganho rápido.
G
H
High yield: é uma classificação para títulos de renda fixa (por exemplo, CRIs) com risco mais alto de calotes e inadimplência. Por possuírem um risco maior, esses títulos costumam pagar juros mais altos.
High grade: é uma classificação para títulos de renda fixa (por exemplo, CRIs) cujas notas dadas aos devedores por agências de risco indicam menor probabilidade de calotes e inadimplência.
I
IFIX: o IFIX é o Índice de Fundos de Investimento Imobiliário usado para indicar o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários. Ele é composto por uma carteira teórica de ativos criada de acordo com uma metodologia desenvolvida pela B3.
Integralização de cotas: é o momento em que recibos de novas cotas de fundos imobiliários, comprados em uma emissão, viram cotas que podem ser comercializadas na bolsa de valores.
J
K
L
Lock up: período em que os investidores não podem negociar um ativo no mercado, sob pena de multa.
LTV: Loan-To-Value é uma métrica que indica a relação entra a garantia de um CRI e o valor da dívida. Quando menor for esse valor, menor o risco do CRI.
M
N
NBR 14653: Norma da ABNT que discorre sobre avaliação de imóveis. Ela é dividida em 7 partes, cada uma com um dos seguintes temas: Procedimentos gerais, Imóveis Urbanos, Imóveis Rurais, Empreendimentos, Bens industriais em geral (incluindo máquinas, equipamentos e instalações), Recursos Naturais e Ambientais e Bens de Patrimônio Histórico e Artístico.
NOI: sigla para Net Operating Income (Receita Operacional Líquida). É um indicador que traz a diferença entre a receita gerada pelo negócio e os gastos operacionais para mantê-lo. Termo muito utilizado em relatórios de fundos de shoppings, por sua importância na determinação do valor desse tipo de imóvel e por demonstrar a variação das receitas dos shoppings em comparações ano a ano.
O
P
Q
R
Regime caixa: considera toda o ganho do fundo imobiliário em determinado período, mesmo que o dinheiro não tenha sido recebido no período. Por exemplo: se um inquilino deveria pagar o aluguel em um determinado mês e não pagou, ainda assim o regime caixa do período daquele mês considera o valor desse aluguel como parte da receita.
Regime de competência: diferentemente do regime caixa, considera como ganho somente os valores recebidos no período. Aluguéis que não são pagos no período e entram em atraso não são contabilizados como ganhos nesse regime.
Renda Mínima Garantida: também conhecida como RMG, é um valor negociado em contratos de venda de imóveis que será pago ao comprador por um determinado período ou enquanto o imóvel não for locado. Como esse compromisso tem data para término, é importante acompanhar essa data nos FIIs que recebem RMG. Caso a RMG chegue ao fim e o imóvel não tenha sido locado, existe boa chance do dividendo do FII diminuir até a total locação do imóvel.
S
Sale-and-leaseback: para algumas empresas é interessante vender o imóvel onde ela atua e se manter no imóvel pagando aluguel. Afinal, com a venda do imóvel ela pode pegar o dinheiro para realizar outros investimentos. O modelo de contrato sale-and-leaseback permite justamente isso: o imóvel de uma empresa é vendido para um FII e alugado de volta para a empresa através de um contrato atípico.
Sociedade de Propósito Específico (SPE): É um contrato social entre partes para realizarem alguma ação em um período determinado. Um exemplo seria a sociedade entre o proprietário de um terreno e um sócio investidor, com o propósito de construir casas para vender. Após a venda das casas, a SPE é encerrada.
T
U
V
Vacância financeira: diferença entre o fluxo de caixa esperado em um FII e o valor realmente recebido.
Vacância física: percentual de espaços vagos para aluguel. Em certas circunstâncias, quando o imóvel possui qualidade física e de localização, esse valor pode se traduzir em oportunidade. Isso porque, quando um FII aluga um espaço vago, o novo aluguel tem potencial para aumentar o dividendo pago.
Valor de mercado de um imóvel: Quantia provável para negociação de um imóvel em uma data de referência dentro das condições do mercado naquela data. Quem o define é o engenheiro de avaliações.
Valor venal de um imóvel: É um valor para uso jurídico. Um legislador cria o valor venal a partir de dados sobre o metro quadrado de construção e terreno do imóvel. O cálculo do IPTU do imóvel, por exemplo, precisa do valor venal para sua definição.
W
WALE: o Weighted Average of Unexpired Lease Term (WALE) é o vencimento médio dos contratos de um FII ponderado pela receita contratada. Seu valor exprime a média de tempo em anos para vencimento dos contratos de aluguel. Esse indicador auxilia o investidor no entendimento do risco de vacância do portfólio do FII.
X
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Z
