Os fundos imobiliários de papéis são fundos que emprestam dinheiro para que outras empresas (ou mesmo outros fundos) façam ações lastreadas em imóveis. Por exemplo, quando uma empresa quer construir um novo imóvel, ela pode pegar um empréstimo para fazer essa construção. Esse empréstimo pode ser realizado via um Certificado de Recebíveis Imobiliários, os chamados CRIs. Nos estudos de fundos de papéis abaixo vamos ver alguns desses fundos imobiliários que investem principalmente em CRIs.
Segue abaixo algumas observações feitas para cada fundo estudado:
IRDM11
O IRDM11 é um fundo de papel High Yield (ou seja, que toma CRIs mais arriscados). Atualmente sua maior posição é em CRIs IPCA com uma taxa de juros média de +8,32% ao ano. Ele trabalha também com outros indicadores, a saber: CDI+, IGP-M, CDI%, IGP-DI, INPC e prefixados.
Sua diversificação em relação a CRIs é grande. Ele possui mais de 100 CRIs em carteira, distribuídos por diversos setores.
Um dos tipos de CRIs considerados mais arriscados são as multipropriedades. E o IRDM11 possui alguns CRIs de multipropriedades em carteira.
Multipropriedades são casas, apartamentos ou afins que são vendidos para mais de uma pessoa. Quem já foi em Gramado foi certamente abordado pelo pessoal da Gramado Parks tentando vender multipropriedades, com a ideia de vender as férias perfeitas. Comprando uma multipropriedade, você paga pelo espaço e pode utilizá-lo alguns dias no ano todos os anos.
O IRDM11 atualmente possui 24,69% de sua carteira em FIIs. Diferente de outros fundos high yield, ele não tem somente FIIs high yield em carteira.
XPCI11
O XPCI11, ao contrário do IRDM11, é um fundo High Grade. Ou seja, ele tem um risco menor do que o IRDM11.
Na análise de um fundo de papel um dos fatores que nos mostra se o fundo é mais arriscado está relacionado às taxas cobradas. Enquanto no IRDM11 a média de taxas cobradas ligadas aos CRIs indexados ao IPCA+ estava por volta de 8% (ou seja, o fundo recebe em média IPCA+8%), no XPCM11 essa média é de 5,92%.
O XPCI11 não é um fundo tão grande como o IRDM11. Ele possui somente 33 CRIs, sendo que o maior deles está quase no limite de porcentagem de ocupação da carteira do estudo aqui realizado: o CRI da Prevent Senior representa 9,05% do PL do fundo. Com o crescimento do fundo, essa porcentagem tende a diminuir.
Seu número de cotistas não é muito grande. Atualmente ele conta com aproximadamente 63 mil cotistas.
HCTR11
O HCTR11 é um fundo bastante diversificado. Contudo, seu fluxo de pagamentos atualmente é muito dependente do IPCA.
Ele é um fundo High Yield, com muitas multipropriedades e loteamentos em carteira. Aqueles que o amam geralmente gostam pelo dividend yield, que ainda é alto, embora não tanto quando comparado a 2021.
Aqueles que tem receios em relação ao fundo têm um foco principal: os CRIs do Circuito de compras e o FII XBXO11, que o fundo possui em carteira. Vários fatores levam a essa visão negativa que algumas pessoas têm do fundo.
Para entendermos melhor, é importante saber que o CRI circuito de compras e o XBXO11 são lastreados no mesmo ativo: um shopping popular em São Paulo. Os CRIs do circuito de compras ocupam no total 6,8% do patrimônio do fundo, e o FII XBXO11 ocupa 8,57% do patrimônio. Então, apesar de nenhum ativo específico representar mais de 10% do patrimônio, esse conjunto de ativos representam 15,37%.
Dessa forma podemos notar uma concentração do fundo nesse shopping. Além disso, nessa jogada do gestor, ele tanto passa por quem empresta dinheiro ao circuito de compras como é dono do circuito de compras. O medo de alguns cotistas e analistas é que isso configure em algum momento um conflito de interesses.
Mas, vamos voltar a parte do nosso estudo em que verificamos que o fundo está muito dependente do IPCA. No mês de julho de 2022 houve deflação. Por esse motivo, o valor das cotas do fundo desabaram. Isso fez com que a CVM emitisse uma solicitação ao fundo para que o mesmo avisasse por meio de fato relevante um aviso sobre se algo aconteceu que os cotistas em geral não tiveram acesso. O fundo, como de costume, já soltou o fato relevante dizendo que nada demais ocorreu.
O fundo vem sofrendo com essas quedas no valor das cotas desde que no início de 2022 alguns influenciadores e casas de análise começaram a recomendar sua venda por conta da situação do Circuito de Compras. E, por essa volatilidade de preços, vez ou outra a CVM solicita esses fatos relevantes para ele.
CPTS11
O CPTS11 é um fundo high grade. A maior parte doa CRIs de seu portfólio é indexado ao IPCA, com uma taxa média de IPCA+6% a.a.
Atualmente o gestor trabalha para reciclar seu portfólio, buscando adquirir CRIs com taxas indexadas ao IPCA + 7 ou 8%. Para fazer essa reciclagem do portfólio, o CPTS11 faz uso de Operações Compromissadas.
As Operações Compromissadas são uma forma dos FIIs de CRIs se alavancarem. Elas funcionam da seguinte forma: o fundo vende CRIs de seu portfólio para uma instituição financeira, com o compromisso de recomprá-los no futuro. Sobre o valor de recompra há uma taxa de juros que o fundo deve pagar.
As taxas do CPTS11 nessas operações atualmente estão por volta de CDI + 0.78% a.a. Assim o fundo consegue a grana que precisa para reciclar seu portfólio, sem perder o direito ao recebimento de juros e amortizações do papel.
Contudo, toda dívida é dívida… E só em junho o gasto do CPTS11 com operações compromissadas foi de aproximadamente R$12milhões, sendo a maior despesa do fundo no mês.
Assim como vimos em relação ao HCTR11, a quantidade de CRIs indexados através do IPCA no CPTS11 também é bem alta, e ele deve sofrer os mesmos efeitos de diminuição de valor das cotas e de dividendos com a baixa do IPCA. Isso, a menos que o gestor consiga, através dessa reciclagem do portfólio, compensar essa queda da inflação.
MXRF11
O MXRF11 no final de 2021 e início de 2022 teve um problema com a CVM. Recomendo que você faça o estudo desse problema quando for analisar a possibilidade de compra desse fundo.
Ele é um fundo base 10, por isso o valor da cota é mais acessível. Isso não quer dizer que o fundo seja barato. É preciso estudar o fundo para entender se ele está barato ou caro para você.
Ele começou como um FII high yield, mas recentemente o gestor trocou os CRIs para outros menos arriscados, high grade.
É o fundo com a maior base de cotistas da bolsa de valores. E isso colabora demais com a liquidez do fundo. É um fundo com bastante liquidez.
VGIR11
O VGIR11 é um fundo de papéis focado em CRIs de CDI. No momento desse estudo (outubro/2022), onde estamos diante de um quadro de Selic alta e deflação, os fundos de papel de CRIs serão os que tendem a entregar maior rendimento, quando comparados aos fundos com a maioria de CRIs em IPCA. Esse maior rendimento também tende a segurar o preço da cota, e talvez até aumentar um pouco, já que algumas pessoas vão trocar os fundos de IPCA por fundos de CDI.
Um detalhe especial que encontrei estudando o fundo foi a concentração acima de 10% em fundos da incorporadora Helbor. Isso pode ser um problema caso a Helbor tenha dificuldade para pagar os CRIs.
Além dessa concentração em CRIs da Helbor, a diversificação do VGIR11 também não é muito boa em relação aos segmentos de atuação. 98% da carteira desse fundo está alocado na construção de imóveis residenciais.
Ele possui muitos CRIs CDI + 5% e CDI+6% (dando no total um percentual de 18,75%, 19,75%), além das empresas tomadoras dos CRIs na maioria não possuírem rating, o que também são fatores de risco a serem considerados.
Os tipos dos CRIs não são descritos no relatório (se são série única, sênior, mezanino ou subordinada). Esse é um dado importante para definirmos o risco do fundo.
O VGIR11 era um fundo base 100. Ele fez um desdobramento recentemente e passou a ser um fundo base 10, o que ajuda a aumentar a liquidez do fundo.
* Atenção: Os artigos e imagens aqui apresentados não se tratam de recomendações de compras ou vendas. São estudos sobre FIIs.
