Fundos logísticos são fundos imobiliários os quais possuem como ativos galpões logísticos. Contudo, antes de irmos aos nossos estudos de fundos logísticos, é importante saber que uma localização privilegiada para um galpão é estar próximo a rodovias importantes e grandes centros. Por esse motivo, a diversificação de estados não conta tanto. Por isso não envolvemos o quesito de diversificação de estados no estudo. O principal interesse em galpões encontra-se no sudeste, principalmente em São Paulo.
Apesar de os galpões logísticos serem os imóveis mais presentes nestes fundos, é possível encontrar também fundos com imóveis industriais e refrigerados. Escolhemos 4 fundos para estudar aqui. Vamos aos nossos estudos de fundos logísticos?
HGLG11
Além de São Paulo, Minas Gerais e Rio de Janeiro, o HGLG11 possui galpões em Santa Catarina e Pernambuco.
Assim como em outras categorias de fundos, nos logísticos também devemos nos atentar a diversificação da carteira, sendo ideal que nenhum ativo ocupe uma porcentagem muito grande. Para logísticos eu uso o limite de porcentagem como 20%. Nesse ponto temos que o imóvel de Vinhedo locado para a Volkswagem ocupa exatamente essa parcela da carteira do fundo. No passado esse ativo já teve uma representação maior e o fundo vem buscando diluí-la.
Outro aspecto interessante do HGLG11 é que ele iniciou trabalhos de desenvolvimento de galpões. Atualmente 2 desenvolvimentos estão em andamento. Desenvolver um imóvel é mais arriscado do que comprar o imóvel pronto, porém os custos costumam ser mais em conta, o que gera um cap rate maior. Hoje a exposição do fundo a desenvolvimento gira em torno de 5% do patrimônio líquido.
O HGLG11 no último ano também aproveitou as taxas para se alavancar. A alavancagem é realizada através da tomada de CRIs. Atualmente a amortização do saldo devedor não usa nem mesmo 5% dos resultados médios do fundo.
BTLG11
O BTLG11 era um fundo inicialmente gerido pela TRX. Em 2019 sua gestão foi transferida para o BTG. Quando o BTG pegou a gestão do fundo, haviam problemas no portfólio em relação a imóveis que não performavam bem. A nova gestão, desde então, tem realizado a reciclagem e atualização do portfólio.
Apesar de presente nos estados do Ceará, Santa Catarina, Rio de Janeiro e São Paulo, a maioria dos ativos do BTLG11 estão em São Paulo. 91% dos galpões estão em São Paulo, 5% no Ceará, 3% no Rio de Janeiro e 1% em Santa Catarina.
O fundo possui uma alavancagem que hoje se encontra em 9,5% do valor do patrimônio do fundo. No relatório de julho de 2022 a gestão informou que esse valor já desconta o pagamento dos CRIs mais onerosos, o qual foi realizado recentemente.
Também no mês de julho o BTG conseguiu locar todo o ativo Mauá, o qual recebia Renda Mínima Garantida. Essa locação cessou o recebimento da RMG.
Para o futuro o fundo tem grandes chances de crescer e se tornar o 2.º maior fundo de logística da bolsa. Isso porque ele está em vias de incorporar os fundos BLCP11 e VVPR11.
Para não sermos injustos com o HGLG11, que possui um imóvel que representa pouco mais de 20% de seu patrimônio, inclui no nosso estudo a observação de que o imóvel Mauá representa quase 20% do patrimônio do BTLG11.
Diante da locação da totalidade desse ativo Mauá, a vacância do BTLG11 foi zerada.
Outra notícia interessante sobre o BTLG11 é que o gestor está buscando formas de criar um novo FII para exploração de energia solar nos telhados dos galpões.
XPLG11
O XPLG11 é um fundo imobiliário bastante diversificado: conta com 14 imóveis performados, 2 em contrução, mais de 40 inquilinos e presença em 6 estados.
Os estados onde o XPLG11 possui imóveis são Rio de Janeiro, São Paulo, Minas Gerais, Pernambuco, Santa Catarina e Rio Grande do Sul.
Na data deste estudo, o XPLG11 havia feito recentemente uma venda de galpões refrigerados que ele possuía em Pernambuco. Essa venda tem um ganho estimado de R$2,48 por cota. Esse ganho será distribuído conforme o fundo receber as parcelas pagas pelo comprador.
Essa venda pode ser considerada positiva quando falamos de risco, uma vez que galpões refrigerados podem ser mais difíceis de alugar caso o inquilino atual rompa o contrato.
VILG11
Para esse estudo eu precisei entrar em contato com a Vinci, pois não encontrei todos os dados no relatório. E essa questão do atendimento da gestora também é um ponto importante a ser estudado. Afinal, se você tiver algum problema, uma dúvida ou uma documentação que você precise para declaração de imposto de renda, é importante que a gestora retorne o contato.
Na minha experiência com a Vinci eles responderam o e-mail, contudo sem me enviar as informações que pedi. Eu queria saber qual a porcentagem que cada ativo representava no patrimônio. Então, após a resposta deles, eu novamente enviei e-mail dizendo que os documentos em que eles haviam me dito para buscar a informação não a tinham. Novamente eles me responderam, me indicando buscar em um novo documento… O qual também não tinha a informação que eu precisava.
Por fim aprendi a encontrar a informação sozinha. A informação da porcentagem dos ativos no patrimônio do fundo podemos encontrar nos informes trimestrais.
Bem, agora saindo do atendimento para o fundo em si, o VILG11 é outro fundo logístico com localização de imóveis em regiões próximas as principais rodovias do país.
Além dos 15 imóveis construídos, ele possui mais um imóvel em desenvolvimento. Esse imóvel em desenvolvimento recebe uma renda mínima garantida do vendedor. Essa renda mínima garantida será paga por até 24 meses após a conclusão das obras.
Assim como os outros 3 fundos logísticos estudados, o VILG11 também possui uma alavancagem. O valor atual dessa alavancagem é de R$269,3 milhões, que equivale a aproximadamente 15% do patrimônio líquido do fundo.
* Atenção: Os artigos e imagens aqui apresentados não se tratam de análise ou recomendações de compras ou vendas. São estudos sobre FIIs expondo somente informações de conhecimento público.
